Además de los aspectos generales de todo contrato debes informarte también de si existen recibos de IBI o gastos de comunidad pendientes , y en caso de haberlos debes dejar claro quien los va a pagar en caso de que una futura reclamación termine por afectarte como titular del inmueble. Suelen ser cosas que se pasan por alto en la reserva del inmueble y luego salen en la Notaría. Ten en cuenta que si el vendedor se limita a decir que pagará los recibos que por Ley le correspondan, no se está haciendo cargo de los recibos pendientes que correspondan a anteriores propietarios y esos te podrían acabar afectando.

Todo el mundo conoce lo que es un testamento, y cuando vamos cumpliendo años o nos enfrentamos a circunstancias de riesgo para nuestra vida muchos hacemos testamento para ordenar lo que haya de hacerse con nuestros bienes para el día en que faltemos.

Pero pocas veces caemos en la cuenta de que en la vida nos pueden ocurrir una serie de circunstancias que no nos acarrearan la muerte, pero puede que dificulten o impidan ejercer nuestra capacidad jurídica, es decir nuestra capacidad de tomar y ejecutar decisiones tanto en el ámbito patrimonial, como en el ámbito personal.

Hasta ahora para intentar solventar estos problemas sin necesidad de acudir a la vía judicial llegado el momento, se han tratado de resolver mediante el otorgamiento de poderes; bien mediante poderes que surten efecto desde el mismo momento que se otorgan y con la previsión de que sigan siendo válidos cuando nos podamos encontrar en las circunstancias que nos impidan actuar, o bien mediante los llamados poderes preventivos, es decir el poder no despliega su eficacia en el momento de su otorgamiento sino que queda aplazada al momento en que ocurran las circunstancias anteriores, si es que llegan a ocurrir.

En ambos casos, el primero desde ya y el segundo cuando toque, la persona o personas designadas nos representarán en las condiciones que hayamos establecido.

Sin embargo, actualmente también cabe considerar, que pueden darse circunstancias que, afectando a nuestra capacidad, no nos impidan totalmente actuar por nosotros mismos, pero que queramos o necesitemos contar con el apoyo de ciertas personas que nos ayudarán a entender mejor y a tomar nuestras propias decisiones. En estos casos podemos establecer, mediante un documento notarial, una serie de medidas de apoyo para todos o parte de nuestros actos de forma que sigamos actuando nosotros mientras podamos, pero apoyados por personas de confianza, en la forma en que lo dispongamos.

Con estas tres herramientas: poderes con cláusula de subsistencia, poderes preventivos y medidas de apoyo podemos solventar los problemas que nos puedan sobrevenir en lo tocante al ejercicio de nuestra capacidad de forma voluntaria, evitando tener que acudir a un proceso judicial, y lo que es mas importante, hacerlo a nuestra medida. Nadie mejor que nosotros mismos para designar quien nos va a prestar apoyo en caso de necesitarlo, o quién nos va a representar, en qué casos, bajo qué controles…etc.
Se trata de documentos que requieren un buen grado de reflexión antes de otorgarlos, plantearnos distintos escenarios y no sólo atender a nuestros aspectos patrimoniales, sino que es muy conveniente contemplar aspectos personales y dejar instrucciones como lo puedan ser si queremos ser o no internados en un centro, qué clase de tratamientos médicos estamos dispuestos a asumir o si queremos que nos apliquen o excluimos la eutanasia.

Hasta la entrada en vigor de la Ley 11/2021 el día 1 de enero de 2022, la base imponible sobre la que se liquidaban los impuestos de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y el impuesto de Sucesiones y Donaciones venía constituida por el valor real se los bienes o derechos que se transmitían, sin embargo, con la nueva regulación, se sustituye el concepto de valor real por el de valor de mercado de los bienes.

Con la anterior regulación había una cierta indefinición acerca de qué era el valor real de los bienes, lo cual ha dado lugar a numerosos litigios.

Por un lado, la Administración podía comprobar los valores declarados por las partes y en base a esa comprobación girar una liquidación complementaria si estimaba que el valor real de bien era superior al declarado y por otro, a su vez el particular afectado podía defenderse con una tasación pericial contradictoria.

A este respecto el Tribunal Supremo había ido fijando una doctrina según la cual, cuando hubiera un mercado de esos bienes, el valor real sería ese valor de mercado.

Con la idea, entre otras, de disminuir esa litigiosidad, la nueva regulación se refiere ahora directamente al concepto de valor de mercado para cuantificar la base imponible de estos impuestos.

¿Y qué es el valor de mercado? Pues según la Ley es el precio mas probable por el que podría venderse entre partes independientes, un bien libre de cargas.

Sin embargo, tratándose de bienes inmuebles hay una regla especial: en el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto.

No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible.

Por tanto, ahora, al menos en teoría, el concepto queda muy claro y poca discusión cabe acerca de cual es la base imponible de los impuestos de que estamos hablando cuando se trata de la transmisión de bienes inmuebles.

Con independencia de la opinión que pueda tenerse de los valores que se obtengan por este nuevo procedimiento y que la practica diaria nos irá alumbrando, lo cierto es que cambia totalmente la mecánica de la liquidación de los impuestos.

En la etapa anterior las partes determinaban un valor de bien y sobre esa base se liquidaban estos impuestos sin perjuicio de que la administración pudiera revisarlos posteriormente. Ahora, en los casos en los que valor de referencia catastral sea superior al declarado, los impuestos se liquidarán por el primero, sin perjuicio de que el sujeto pasivo pueda impugnar esa liquidación posteriormente.

Otra cosa será las posibilidades de éxito de esa impugnación y que la práctica judicial nos irá diciendo ya que al margen de las discrepancias del catastro con la realidad física que no deben entrañar mas dificultades, en mi opinión, ahora no se trata de defender una valoración alternativa mediante una tasación pericial contradictoria ya que esa valoración nunca puede ser base imponible, la base imponible es el valor de referencia catastral y esto nos puede conducir a que se tenga que poner en duda, no el valor, sino el procedimiento del catastro para su valoración, cuestión mucho mas compleja.

Todo esto significa que el correspondiente impuesto no siempre se liquidará necesariamente por el valor consignado en la escritura, sino tras su comparación con el valor de referencia catastral, se hará sobre el mayor de los dos.

Por tanto, si vas a adquirir un inmueble debes conocer antes el valor de referencia catastral a efectos de saber la carga fiscal que tendrás que soportar. Este valor lo puedes consultar en la sede electrónica del Catastro http://www.sedecatastro.gob.es, en la cual podrás descargarte un certificado con dicho valor, o en su caso un certificado de no disponer de dicho valor en esa fecha.

Se supone que el Catastro ha calculado estos valores de mercado sobre una amplia base de transacciones reales en el mercado referidas a la misma tipología, ubicación, estado…etc. del bien de que se trate y por eso lo toma como valor de mercado, si bien cuando el valor declarado por las partes sea superior, entonces será este ultimo el que se tome como base imponible.

En todo caso cobra especial importancia comprobar que la descripción catastral del bien se corresponde con la realidad ya que de lo contrario la valoración tampoco reflejará la realidad, por ejemplo, imagínenos que el catastro dice que la finca tiene mas metros de los que en realidad tiene. Esta cuestión se debe tener en cuenta antes de firmar la operación y a ser posible modificar previamente el catastro para adecuarlo a la realidad. Si no se puede modificar antes, lo mas probable es que tengas que liquidar el impuesto sobre el valor de referencia catastral y después impugnar tu propia liquidación sobre la base de la no correspondencia física con la realidad.

¿Y se puede recurrir si no estamos de acuerdo con la valoración catastral?

Si, se puede recurrir tanto la liquidación que practique la administración tributaria como la del propio sujeto pasivo en caso de autoliquidación en vía de reposición, en la cual la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada.

Después queda la vía contencioso-administrativa.

Ese expediente matrimonial puede tramitarse en la notaría o en el Registro Civil. En ambos casos los requisitos y tramitación son iguales.

Una vez resuelto favorablemente el expediente matrimonial, el matrimonio se podrá celebrar, a elección de los contrayentes, ante: 1º el juez encargado del Registro Civil y los jueces de paz por delegación de aquél, 2º el alcalde del municipio donde se celebre el matrimonio o concejal en quien éste delegue, 3º El secretario judicial o notario libremente elegido por ambos contrayentes que sea competente en el lugar de celebración, 4º el funcionario diplomático o consular encargado del Registro Civil en el extranjero».

Por tanto, son dos fases distintas, cada una con su tramitación y como podéis ver cada una se puede desarrollar ante funcionarios a autoridades diferentes.

Además, debéis plantearos cual será vuestro régimen económico matrimonial ya que, en defecto de elección, en este territorio de derecho común, se os aplicará el régimen legal supletorio de sociedad de gananciales.

Por otra parte, no está demás darle una vuelta a vuestras previsiones sucesorias por si por razón del matrimonio queréis hacer alguna o cambiar lo que ya teníais.

Os acompaño unas breves notas acerca de la tramitación del expediente matrimonial en la notaría

Si uno de los futuros contrayentes reside en la comunidad autónoma de la Región de Murcia, podéis tramitar EXPEDIENTE MATRIMONIAL con un notario de esta comunidad autónoma, pero no podéis ir directamente a vuestro notario, es necesario solicitar la designación de notario a través del Colegio Notarial de Murcia, para ello se han de seguir los siguientes pasos:

1º. Descargar, imprimir y rellenar la SOLICITUD DE DESIGNACIÓN PREVIA DE NOTARIO PARA LA TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE MATRIMONIAL en la siguiente dirección:

https://murcia.notariado.org/liferay/web/murcia/resultado-noticias/-/news/GENERICO003_WAR_buscadorNoticiasPlugin/30287450?_GENERICO003_WAR_buscadorNoticiasPlugin_HTTP_REFERER=%2fliferay%2fweb%2fmurcia%2finicio

Podéis presentar la solicitud por una de estas vías:

– Por correo electrónico al email: expedientesmatrimoniales@murcia.notariado.org

Enviar PDF (no fotografías) de los siguientes documentos:

• La solicitud cumplimentada y firmada por ambos contrayentes.
• DNI, NIE o Pasaportes, por ambas caras y en vigor.
• Certificado de empadronamiento con antigüedad máxima de 3 meses

– Presencialmente en el Colegio Notarial, Calle Alfaro 9, 30.001 Murcia. Teléfono 968214511.

Siguientes pasos:

Una vez presentados, en un plazo breve de tiempo, el Colegio Notarial de Murcia le remitirá al correo electrónico que ha indicado como contacto el nombre, dirección y el teléfono del notario que tramitará su EXPEDIENTE MATRIMONIAL.

En nuestro caso, nos pondremos en contacto con vosotros y antes de concertar una cita presencial os enviaremos un formulario con toda la documentación a aportar y una vez obtenida os daremos cita para comenzar la tramitación del expediente.

PREGUNTAS MÁS FRECUENTES

¿Cuánto cuesta el EXPEDIENTE MATRIMONIAL?

El EXPEDIENTE MATRIMONIAL es un documento denominado ACTA y su precio dependerá de la documentación que sea necesario aportar. El notario que tramite el EXPEDIENTE MATRIMONIAL os dirá cuál es el coste aproximado.

La tramitación ante el Registro Civil también tiene un coste, pero en ese caso se asume con cargo al presupuesto de la Administración del Estado.

¿Me tiene que casar el mismo notario que tramitó mi EXPEDIENTE MATRIMONIAL?

No. Una vez obtenido el documento, podréis casaros con el notario que queráis o cualquier otra autoridad competente.

¿Puedo tramitar mi EXPEDIENTE MATRIMONIAL en cualquier comunidad autónoma?

No, sólo es posible tramitar el EXPEDIENTE MATRIMONIAL en la comunidad autónoma de residencia de uno de los contrayentes.

¿Puedo casarme en cualquier comunidad autónoma?

Una vez tramitado su EXPEDIENTE MATRIMONIAL podéis casaros ante notario o ante cualquier autoridad competente en cualquier comunidad autónoma.

Si tramito el EXPEDIENTE MATRIMONIAL con un notario y me caso con otro ¿tengo que pagar a los dos notarios?

Se trata de dos documentos diferentes y ambos tienen un coste, por tanto, no se incrementa el coste por esta circunstancia.

¿Cuánto tiempo tengo para casarme una vez obtenido el EXPEDIENTE MATRIMONIAL?

El acta notarial, en caso de resultar positiva, reconoce el derecho a contraer matrimonio en el curso de un año desde que se practique la audiencia a los testigos, seis meses en el caso de matrimonio canónico.

¿Puedo utilizar este expediente matrimonial para celebrar mi matrimonio en el extranjero?

Si, en tal caso el notario os entregará el correspondiente certificado.

¿Si soy extranjero residente en España y quiero contraer matrimonio aquí, necesito algún requisito más?

Si, adicionalmente tendrás que acreditar que cumples con los requisitos para contraer matrimonio con arreglo a tu ley nacional.

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora del crédito inmobiliario, la firma de una operación de crédito con garantía hipotecaria de una vivienda o en la que intervengan consumidores está rodeada de una serie de garantías tendentes a conseguir el perfecto conocimiento del usuario de la operación financiera proyectada y de las consecuencias de la responsabilidad que asume.

Este conocimiento previo pasa desde poner a disposición del usuario una serie de documentos por parte de la entidad de crédito cuyo contenido está regulado por la Ley, a la obligación de la entidad concedente de dar una serie de explicaciones pormenorizadas de la operación proyectada y por la intervención de un profesional independiente, el notario, para ayudar a comprender, resolver y evaluar el adecuado conocimiento antes de la firma.

Este es el motivo por el cual antes de firmar una operación hipotecaria debes acudir a la notaría para otorgar este acta.

En estas líneas trataré de explicarte brevemente los aspectos fundamentales que debes conocer de tu crédito hipotecario con la idea de que te ayude en la comprensión antes de acudir a la notaría.

Como te decía antes, la clave de todo es que dispongas de una información completa, clara, comprensible y con antelación suficiente de lo que vas a firmar. Contar con un tiempo para poder reflexionar es importante.

A esto se le llama transparencia, no debe quedar nada oculto, sin conocer. Ten en cuenta que la falta de transparencia puede acarrear la nulidad de la operación.

Esa transparencia, tras las negociaciones iniciales con la entidad de crédito, comienza con la entrega por parte de la entidad de una serie de documentos que la Ley exige y que han de contener el acuerdo al que hayas llegado con ella tanto en su aspecto financiero como jurídico.

Estos documentos son:

1.La FIAE, o Ficha Europea de Información Normalizada.

En esta ficha encontrarás de forma esquemática los aspectos esenciales del préstamo, tales como el tipo de interés y otros gastos, el número e importe de los pagos, la tabla de amortizaciones, otras obligaciones como puedan ser productos vinculados o combinados, la facultad de reembolso anticipado, las causas de vencimiento anticipado y otros derechos y obligaciones.

2. La FIAE, o Ficha de Advertencias Estandarizadas.

En esta ficha encontrarás principalmente información relativa a los costes asociados al préstamo que asume el deudor y la información de los casos y causas en los que la entidad puede dar por vencido anticipadamente el préstamo y sus consecuencias, en los casos de interés variable los índices oficiales de referencia a los que queda referenciado el tipo de interés y cualquier otro elemento relevante.

3. Un documento con la información detallada de los gastos del préstamo que corresponde asumir a la entidad y los que corresponden al deudor.

4.  En caso de interés variable te entregarán un documento con las posibles cuotas a pagar en distintos escenarios de variación del tipo de interés.

5.  Información acerca de las condiciones que exige la entidad respecto del seguro de daños del bien que se hipoteca.

6.  Copia del proyecto de contrato que se firmará en el cual figurarán las condiciones incluidas en los documentos anteriores

7.  Un documento con la advertencia al deudor de que debe acudir al notario que libremente elija para recibir asesoramiento.

La entrega de la documentación es esencial y la entidad necesita que firmes que la has recibido para poner en marcha la operación, y recuerda que si firmas que la has recibido, no salgas de la entidad sin ella.

Además de la entrega de documentación la entidad también debe explicarte la operación que te propone en todos sus términos.

Por otra parte, tu también tienes que poner de tu parte y es de tu interés leer la documentación, señalar aquello que no entiendas o con lo que no estés de acuerdo…, puedes consultar con quien quieras (recuerda que si no tienes la documentación no puedes hacer nada, estas indefenso).

Y finalmente debes acudir a un notario de tu libre elección para que te explique y ayude a entender la operación y cerrar de esta manera el mecanismo ideado por la Ley para facilitar tu conocimiento y comprensión de la operación proyectada, todo lo cual quedará reflejado en un acta notarial, sin coste alguno para las partes y que es requisito previo e imprescindible para otorgar la escritura de préstamo hipotecario.

Recuerda que hay unos plazos minimos que hay que cumplir, el primer plazo en un mínimo de 10 días desde que se produce la entrega de la documentación, lo cual quedará acreditado por el acceso de la operación  al sistema informático, y un segundo plazo de al menos 1 día entre el otorgamiento del acta y la firma de la escritra de préstamo. No hay plazo máximo salvo que se se haya marcado en la FEIN como plazo de vigencia.

Seguidamente te paso a exponer los aspectos esenciales que debes conocer separando los aspectos financieros de los que afectan a la responsabilidad que asumes.

EL TIPO DE INTERÉS, GASTOS Y COMISIONES.

 La información financiera se contiene principalmente en la  FEIN de forma esquemática y separad.

La información financiera tiene como punto de partida el importe del préstamo solicitado, y en los casos en que dicho importe incluya el importe correspondiente a algún seguro que se contrate conjuntamente y que se financie, deberá constar por separado la parte del préstamo que corresponde al seguro y la parte que corresponde a la cantidad solicitada para la adquisición proyectada.

En la información también se contemplará el tipo de interés y el plazo del préstamo y como consecuencia de los tres elementos anteriores: la cuota que pagarás.

A este respecto es habitual que la entidad ofrezca la bonificación del tipo de interés si se contratan con ella otros productos (mas adelante lo estudiaremos con más detalle) en cuyo caso se te debe informar de la cuota en caso de máxima bonificación y en caso de no aplicar ninguna bonificación.

En caso de interés variable debes tener en cuenta que no se pueden poner límites a la variación del tipo de interés a la baja(desaparecen los mínimos) y que en ningún caso el tipo de interés puede ser negativo.

También es muy interesante en los tipos de interés variables ver con detalle el documento con la simulación de distintos escenarios basados en tiempos anteriores.

 Nadie sabe lo que va a pasar en el futuro, pero si sabemos lo que ocurrió en el pasado y mediante esta simulación podrás saber la cuota de tu préstamo en los momentos de tipo de interés mas alto, en los de tipos mas bajos y el del tipo medio de un periodo considerado.

Desde luego que lo ocurrido en tiempos pasados no tiene porqué replicarse en el futuro, pero ayuda a situarse en distintos escenarios, sobre todo en momentos como el actual de tipos de interés muy bajos.

 En definitiva, en caso de interés fijo debes conocer la cuota que has de pagar tanto con bonificaciones como sin bonificaciones, sabiendo que habitualmente en el primer periodo la entidad aplica de partida la máxima bonificación, pero después habrá que estar a la bonificación que se espera alcanzar.

En caso de interés variable, además de lo anterior debes contemplar los efectos de la variación del tipo de interés para lo cual te será de gran ayuda el documento de simulación de cuotas, que estará calculado sobre la base de tipos reales en años anteriores y sin bonificación.

 La nueva Ley establece el tipo de interés de demora en el resultado de sumar tres puntos al tipo de interés remuneratorio, sin que se admita pacto en contrario, por lo que esta materia no es negociable, aunque hay una tendencia a admitir tipos mas bajos en beneficio del cliente.

 En cuanto a los gastos, nos encontramos nuevamente ante una materia regulada, por lo que no cabe pacto en contrario, concretamente la Ley establece que:

 Son gastos de la entidad:

Los gastos de Notaría, Registro y gestoría. El impuesto de AJD se aplicará según la Ley, que corresponde también a la entidad.

Son gastos del prestatario:

Los gastos de tasación.

 Cosa distinta son las comisiones. Técnicamente las comisiones bancarias retribuyen servicios prestados por los bancos o gastos satisfechos para su prestación. Dichos servicios han de haber sido previamente pactados o aceptados por el cliente y son libres en su cuantía, salvo en los casos en que la Ley impone una cuantía máxima.

A diferencia de los gastos, las comisiones son materia negociable y por tanto su inclusión y su cuantía depende del acuerdo al que llegues con la entidad.

Las comisiones mas habituales son las siguientes:

Comisión de apertura: se trata de un % del importe del préstamo, a veces con un mínimo, que se satisface una sola vez al principio del préstamo.

 Comisión de modificación de condiciones. Se trata de una comisión que se devenga ante un cambio voluntario de las condiciones pactadas inicialmente y consiste generalmente en un % del capital pendiente al momento de producirse la modificación. Su cuantía es libre salvo que la modificación consista solamente en ampliar el plazo de amortización en cuyo caso la Ley establece un máximo del 0,1%. También está limitada cuando la modificación consista en pasar a un interés fijo en sustitución de uno variable a un 0,15% del capital pendiente y sólo en los tres primeros años.

 Comisión por reclamación de recibos vencidos. Se trata de una comisión que retribuye los gastos en que incurre la entidad con motivo del impago de cuotas en su actuación de reclamación, se trata de una cantidad fija.

 Comisión por subrogación del deudor. Se trata de una comisión que se devenga como consecuencia de la transmisión de bien hipotecado conjuntamente con la deuda, de tal modo que el adquirente de bien pasa a ser el deudor del préstamo. En estos casos, la entidad puede prever el cobro de esta comisión a cargo del nuevo deudor y que consiste en un % del capital subrogado.

 Comisión por subrogación del acreedor. Se trata de una comisión que se devenga como consecuencia de que el deudor subrogue al acreedor, es decir que cambie de entidad. A este respecto debes saber que, aunque hayas firmado un préstamo con tu entidad por un buen número de años, en cualquier momento si tienes una oferta mejor de otra entidad, puedes “llevarte tu préstamo” a esa otra entidad con muy pocos gastos. Esta comisión de existir está limitada legalmente en los casos en que esta subrogación implique pasar a un interés fijo en sustitución de uno variable a un 0,15% del capital pendiente y sólo durante los tres primeros años.

 Comisiones por reembolso anticipado total y/o parcial. Estas comisiones las estudiaremos en el apartado reembolso anticipado al que por su complejidad dedicaré un apartado especial, pero ya te puedo adelantar que estas comisiones, de pactarse, están sujetas a dos limitaciones:

a) Limitación conceptual: Sólo se pueden cobrar si al momento de su devengo la entidad tiene pérdidas de valoración financiera del préstamo.

b) Dándose el supuesto anterior, sólo podrán cobrarse por el importe real de la pérdida con los límites que establece la Ley.

Es decir que, aunque se pacten, no siempre se podrán cobrar, y de cobrarse, no necesariamente por el importe previsto, puede ser menor.

 Como decía al principio, todas estas comisiones están sujetas a negociación, de tal modo que la comisión que no se incluya, no existe. Así mismo, su cuantía será la que libremente se hubiera pactado, dentro de los límites que impone la Ley en ciertos casos, y en todo caso deben responder a servicios efectivamente prestados por la entidad que previamente hayan pactados o aceptados por el cliente.

LOS SEGUROS Y OTROS PRODUCTOS ADICIONALES

A menudo se nos plantean muchas preguntas acerca de los seguros y otros productos que suelen acompañar a las ofertas de préstamos hipotecarios.

La cuestión principal se refiere a los seguros, pero también hay otros productos financieros tales como planes de pensiones, fondos de inversión; servicios como domiciliación de nóminas y otros ingresos recurrentes, la contratación de tarjetas de debito y/o crédito, alarmas…etc.

La contratación de estos productos dan derecho a obtener bonificaciones en el tipo de interés, pero los clientes nos preguntan: ¿son obligatorios?.

Voy a intentar aclarar algunas ideas.

¿Qué seguros exige la ley para contratar un préstamo hipotecario sobre vivienda?

 Técnicamente ninguno. Únicamente la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario exige un seguro de daños por el valor de tasación del bien hipotecado como requisito para la titulización del préstamo.

 Entonces, ¿puede exigir el prestamista la contratación de una o varias pólizas de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo?

 Pues si. Se trata de una cuestión de gestión de riesgos de cada entidad. Cada entidad analiza los riesgos de sus operaciones y al igual que analiza tus ingresos, el tipo de contrato de trabajo que tienes, tu edad…etc., también puede requerir que se cubran ciertos riesgos como el de la pérdida del bien hipotecado, de vida o cualquier otro que redunde en la reducción del riesgo de impago o pérdida de la garantía. Pero como verás mas adelante eres libre de contratar esos seguros con cualquier entidad.

 ¿Cómo regula esto la Ley de Crédito inmobiliario?

 La Ley distingue entre las ventas de productos vinculados y la venta de productos combinados.

 Las ventas vinculadas son aquellas en las que el deudor solo puede contratar el préstamo hipotecario si lo hace en conjunción con una serie de productos, en nuestro caso, los seguros y habitualmente tener una cuenta abierta en la entidad para atender al pago del préstamo.

 Por el contrario, en la venta de productos combinados, la entidad la entidad ofrece la contratación de ciertos productos, pero de forma separada al préstamo.

En el primer caso, o tienes esos productos o no tendrás el préstamo, y en el segundo puedes contratarlos o no.

Pese a esta diferencia conceptual, en la practica es difícil distinguirlas, y tienes que leer con atención tu FIAE para saber en qué caso estás.

 En tu FIAE deben constar de forma separada qué productos condicionan la concesión del préstamo (es decir que necesariamente se han de tener, como por ejemplo una cuenta corriente abierta en la entidad) y cuales se ofrecen como productos combinados (que se pueden tener o no, y que si se tienen con la entidad dan lugar a una bonificación).

  Respecto de los productos vinculados, la regla general es la prohibición de las ventas vinculadas, salvo las excepciones que específicamente prevé la Ley. Una de las excepciones se refiere a los seguros por las razones antes expuestas.

Están permitidas las ventas vinculadas de pólizas de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, de seguros de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.

Ahora bien, si bien pueden condicionar la concesión del préstamo a la contratación de todos o alguno de los seguros mencionados, están obligados a la aceptación de pólizas alternativas de todos los proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la propuesta por él cumpliendo los siguientes parámetros:

1. a) Esta aceptación de pólizas alternativas se hará tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones.
2. b) El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario.
3. c) La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.

En definitiva, si se vincula la operación de préstamo a la concertación de forma conjunta de uno o varios seguros, cosa admisible por las razones expuestas, se ha de permitir la contratación de pólizas alternativas sin que esto suponga un coste adicional del préstamo.

 Por razón de estas limitaciones, lo mas normal es que nos acabemos encontrando habitualmente con venta de productos combinados, en los que la entidad puede ofrecer la contratación de ciertos productos, pero al contrario del caso anterior, se ofertan por separado, se pueden contratar o no, pero si se contratan con la entidad pueden dar lugar a una serie de bonificaciones. 

En cualquier caso, ni la “venta vinculada” ni la “venta combinada” de seguros y otros productos, permite a las entidades imponer a los clientes los productos que ellas mismas comercializan.

Como conclusión a todo esto, resulta aconsejable atender a todo el conjunto de obligaciones a satisfacer que se derivan del préstamo que nos ofertan y no solo al tipo de interés, sino también al resto de productos combinados/vinculados que nos resulten exigibles de una u otra forma, y evaluar en conjunto su coste, las prestaciones que recibimos a cambio y su adaptación a nuestras necesidades, sabiendo que el coste de tu financiación no sólo se compone del tipo de interés, si no que también tendrás que añadir el coste de todos estos productos adicionales y también debes conocer qué efecto tendría una cancelación anticipada del préstamo sobre los mismos.

La cancelación anticipada del préstamo por el deudor.

Como punto de partida debemos saber que en cualquier momento el deudor tiene derecho a cancelar anticipadamente el préstamo, bien sea totalmente o de forma parcial.

 Por el contrario, la entidad no puede declarar el vencimiento anticipado del préstamo fuera de los casos de falta de pago “importante” como veremos en el apartado correspondiente.

Desde este punto de vista, entidad y deudor están en distinta posición

 En el caso de cancelación anticipada del préstamo por el deudor, ésta tendrá como efecto una reducción del coste financiero del préstamo (la cantidad que se adelante ya no devengará intereses) y otros costes asociados como por ejemplo ciertos seguros.

 Ahora bien, esa reducción de costes puede ir acompañada del pago de una comisión por cancelación anticipada, en cuyo caso hay que ponderar el ahorro que se produce con los costes en que se pueden incurrir.  Y digo que puede que haya que pagar esa comisión por cancelación anticipada porque no es seguro que tengas que pagarla.

Para que proceda el pago de la comisión de cancelación anticipada se necesitan tres requisitos:

1º. Que se haya pactado. Si no se pacta o se pacta cero, no hay.

2º- Que la entidad tenga perdidas financieras en el momento en que se produzca la cancelación anticipada.

3º. La comisión tendrá como límite esa pérdida siempre que no exceda los porcentajes establecidos legalmente.

 La ley dice en su artículo 23 que, en los contratos de préstamo a tipo de interés variable, o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo, las partes podrán establecer contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista para alguno de los dos siguientes supuestos que serán excluyentes entre sí:

1. a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado 8 de este artículo, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; o

1. b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado 8 de este artículo, con el límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

Respecto de los préstamos a interés fijo dice que podrá establecerse contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites:

1. a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; y

1. b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde el fin del período señalado en la letra a) hasta el final de la vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

 ¿qué es eso de perdida financiera?

No es fácil explicarlo, pero te puedo decir que surge como consecuencia de las diferencias de valoración del préstamo en el momento en que se produce el anticipo entre el capital pendiente en ese momento  y la actualización financiera de las cuotas pendientes de pago a un tipo de mercado previamente establecido.

En el momento inicial del préstamo, éste nace con un tipo de interés determinado que guarda una relación con el tipo de referencia que se considera de mercado. Pero con el tiempo, los intereses del mercado irán variando mientras que el tipo de interés del préstamo puede que no cambie, si es un tipo fijo, o que cambie si es un tipo variable, pero de forma diferente a la referencia de mercado.

 Debido a esas variaciones de tipo entre el del préstamo y el del mercado, mas evidentes en los préstamos a tipo fijo, el préstamo sufre alteraciones en su valor, que pueden ser positivas si sube su valoración o negativas en caso de que baje al momento de su cancelación anticipada. Sólo cuando se produce una perdida financiera en el momento de la cancelación puede devengarse esta comisión.

¿Por qué esta comisión cuando se produce esa perdida de valoración?

Pues para compensar a la entidad de esa pérdida, y tiene mucho que ver con la diferente posición que tiene el deudor y la entidad de cara a cancelar anticipadamente el préstamo el primero y declarar el vencimiento anticipado la segunda.

Como ha quedado dicho el deudor puede cancelar anticipadamente en cualquier momento, reduciendo sus costes inmediatamente. Sin embargo, la entidad no puede declarar el vencimiento anticipado fuera de los casos previstos en la Ley, que son caso de incumplimiento “grave” como trataré de analizar en otro apartado.

Y esta situación hay que ponerla en relación con las variaciones del tipo de interés en el mercado.

 En efecto, partiendo de un supuesto de préstamo a interés fijo que es el mas fácil de entender, imaginemos que se firmó en un momento donde las referencias de mercado y el tipo pactado estaban en torno al 8% y ahora, años mas tarde, con el paso del tiempo se sitúan en torno al 2%.

En esta situación, el deudor tiene la posibilidad de reducir de forma importante sus costes mediante una cancelación anticipada, sin embargo, esa cancelación anticipada produce en la entidad una pérdida financiera ya que no va a obtener la rentabilidad prevista del 8% y la reinversión actual de esos fondos necesariamente rondará el 2%.

Sin embargo, en el caso contrario, en el supuesto de haber formalizado la operación al 2% y ahora estar los intereses al 8%, la entidad no puede declarar el vencimiento anticipado (salvo concurrencia de los incumplimientos previstos en la Ley), aunque financieramente le convendría mucho recuperar unos fondos invertidos en su día al 2% para reinvertirlos ahora al 8% y, sin embargo, el deudor podrá seguir con una situación ventajosa respecto del mercado.

 En los casos de préstamos a interés variable, como el tipo del préstamo se va adaptando a las variaciones del mercado cuando se revisa, esos desequilibrios se producen en menor medida y por eso las comisiones permitidas son mucho menores.

¿Cómo se calcula esa perdida financiera?

La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los apartados 5, 6 y 7 anteriores se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.

 El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

 Aunque suena complicado no lo es tanto, si bien hay que tener ciertos conocimientos financieros para calcularlo. En la FEIN se contienen algunos ejemplos.

Lo normal es que ante bajadas de interés en el mercado, se produzca la pérdida financiera.  

 ¿Ya, pero cómo puedo saber yo si hay pérdida o no?

El propio artículo 23 en su apartado 2, dice que cuando el prestatario manifestase su voluntad de reembolsar anticipadamente la totalidad o parte del préstamo, el prestamista le facilitará, en el plazo máximo de tres días hábiles, en papel o en otro soporte duradero la información necesaria para evaluar esta opción. En dicha información se cuantificarán, al menos, las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o parcial de sus obligaciones antes de la terminación del contrato de préstamo, exponiendo con claridad las hipótesis que se hayan tomado en consideración para su elaboración. Tales hipótesis deberán ser razonables y justificables.

 En definitiva tendrás la información que te permita decidir si te conviene o no anticipar tu préstamo.

Cuando la antcipación del préstamo sea parcial, es decir que sigue subsistiendo el préstamo, tendrás que elegir entre o bien mantener el importe aproximado de las cuotas que venías satisfaciendo, en cuyo caso se acortará la duración del préstamo, o bien mantener la duración inicialmente pactada, en cuyo caso disminuirá el importe de las cuotas.

En todo caso, la amortización anticipada tendrá sus efectos sobre el seuro de vida contratado, ya que dispone la Ley que se extinguirá el contrato de seguro accesorio al de préstamo del que sea beneficiario el prestamista, salvo que el prestatario comunique expresamente a la compañía aseguradora su deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia y designe para ello un nuevo beneficiario, teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte de prima no consumida por parte de quien la percibió.

Como conclusión podemos decir que la cancelaión anticipada del préstamo tiene como efecto cierto un ahorro en los costes financieros del préstamo así como en ciertos seguros contratados, por el contrario puede que tenga un coste asociado como ha quedado expuesto, con toda la información en la mano podrás tomar la mejor decisión.